정부의 고강도 부동산 규제가 계속되고 있습니다. 대출부터 해서 세금, 청약, 그리고 최근의 임대차법까지 해서 아파트 갭투자 시대가 끝난게 아닌가 하는 우려가 있습니다. 정말로 아파트로 갭투자하는 시대가 끝났을까요?
이번 포스팅에서는 실제 제가 하고 있는 아파트 갭투자 방법과, 아파트 갭투자가 앞으로도 계속 될 수 있다는 확신을 얻을 수 있도록 전략과 노하우를 알려드리겠습니다.
아파트 갭투자 방법
아파트 갭투자는 2016년부터 수도권 부동산 상승장이 본격적으로 시작되었을때 많은 분들이 알게된 아파트 투자방법입니다.
투자 방법은 아주 쉽습니다. 아파트의 매매가와 전세가의 차이만큼 내 돈을 투자하고 아파트의 소유권을 얻는 것이죠. 아파트 매매가가 상승하면 시세차익을 얻고 매도하는 것입니다
그런데 이는 조금은 잘못 알려져 있습니다. 아파트 가격이 떨어지면 그만큼 손해를 보고 파는 것일까요?
아파트 갭투자의 정석
아파트 갭투자에서 핵심은 매매가가 아니라 전세가입니다. 이렇게 말씀드리면 또 전세가가 높은 곳에 투자를 하면 내 투자금이 적게 들어가기 때문에 수익률이 더 높다는 말을 하는 것이냐? 라고 생각하실 텐데요
아파트 갭투자는 전세가가 떨어지지 않는 곳에 하는 것이 1원칙이고, 전세금의 상승분을 회수하는 것이 2원칙입니다
갭투자 후에 매매가가 떨어지면 그대로 보유를 하면 됩니다. 그런데 2년 후 전세가가 떨어지면 떨어진 전세금 만큼 세입자에게 돌려줘야 합니다(물론 세입자가 그냥 현재 계약금액 그대로 갱신하는 경우가 훨씬 많습니다)
즉, 손해보는 경우는 전세가가 많이 떨어져서 전세금만 돌려주는 상황만 없으면 됩니다. 이것을 위해서 아파트 투자를 하는 것입니다
수익과 현금흐름 만들기
지금 임대차법 시행으로 전세를 놓으면 2년 후에는 5% 상한, 4년 후에는 상한이 없습니다. 전세가가 떨어지지 않는 지역이라면 2년마다 전세금의 5% 회수하고, 4년마다 전세금을 더 받을 수 있습니다
전세가가 떨어지지 않는 지역은 서울(역세권이 아니어도 됨), 경기도 역세권(서울로의 출퇴근 가능), 인천의 핵심지, 지방 광역시의 핵심지 정도입니다
매년 딱 1채씩, 4년만 갭투자를 하시면 됩니다. 그럼 2년 후부터 매년 5%씩 전세금 증액분을 얻습니다. 이게 현금흐름이죠
1년차 1채 투자, 2년차 1채 투자, 3년차 1채 투자 + 1년차 1채 전세금 5%, 4년차 1채 투자 + 2년차 1채 전세금 5% ….. 이런식입니다.
전세가가 떨어지지 않는 핵심지의 아파트라면 팔지 않습니다. 영구보유입니다. 어차피 양도세 때문에 강제로 팔 수도 없습니다(저는 규제 전에도 팔 생각이 없었습니다)
아파트 매도 시점
딱 4채만 하지 마시고, 여유있는 만큼 하시면 됩니다. 단, 올라간 보유세를 감당하실 수 있을 정도여야 합니다(어차피 1년에 5%씩이면 세금 내고도 남습니다)
아파트의 매도는 큰 이벤트가 있을때 하시면 됩니다. 큰 돈이 필요하다던지, 이사를 가는데 돈을 보태야 한다던지, 자녀의 결혼 등등
새로 시행되는 임대차법 때문에 전세가 사라지고 월세로 바뀌면 어떻게 하냐구요? 내일 당장 전세가 없어지지 않습니다. 없어져도 서서히 없어질 겁니다. 오히려 전세가 더 귀해져서 전세가는 더 오를 겁니다
그리고 매년 들어오는 전세금 증액분으로 잘 모으셔서 전세를 월세로 1채씩 바꿔나가시면 됩니다
일전에 알려드린 현금흐름 창출하는 온라인 비즈니스와 돈 아끼는 습관, 그리고 이번 아파트 갭투자 방법만 있어도 경제적 자유를 달성하는게 큰 무리는 없을 것입니다